L’essentiel en quelques mots : – Définition : La plus-value immobilière représente le gain réalisé entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien. – Rénovation énergétique : Les travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement peuvent significativement augmenter cette plus-value et réduire l’impôt dû. – Calcul simplifié : Prix de vente – (Prix d’acquisition + Frais d’acquisition + Dépenses de travaux). – Déductibilité des travaux : Seuls les travaux d’amélioration et de rénovation (y compris énergétiques) réalisés par des professionnels, factures à l’appui, sont déductibles du calcul de la plus-value. – Exonérations : Certaines situations (résidence principale, faible montant, durée de détention) peuvent donner droit à une exonération totale ou partielle.

L’investissement dans la rénovation énergétique de votre logement est doublement gagnant : il améliore votre confort, réduit vos factures, et peut surtout augmenter de manière significative la valeur de votre bien immobilier au moment de la revente. Mais comment calculer précisément cette plus-value immobilière et optimiser son montant après des travaux de performance énergétique ? Ce guide complet vous apportera toutes les réponses.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de cession (vente) d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf cas d’exonération. L’enjeu est donc de la calculer le plus justement possible pour minimiser l’imposition.

La formule de calcul de la plus-value immobilière

La formule de base est la suivante :

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition

Cependant, pour obtenir la plus-value nette imposable, il faut ajuster ces prix :

Plus-value nette imposable = Prix de cession corrigé – Prix d’acquisition corrigé

1. Le prix de cession corrigé (prix de vente)

Il correspond au prix de vente réel, minoré des frais de vente (diagnostics obligatoires, honoraires de négociation à la charge du vendeur, TVA immobilière le cas échéant).

2. Le prix d’acquisition corrigé

C’est ici que la rénovation énergétique prend tout son sens. Il comprend :

• Le prix d’achat réel du bien.
• Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions versées à l’agence immobilière lors de l’achat). Ces frais peuvent être déduits pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition.
• Les dépenses de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration (y compris énergétiques), sous certaines conditions.

Les travaux de rénovation énergétique déductibles

Pour être déductibles, les travaux doivent respecter plusieurs critères :

• Ils doivent avoir été réalisés par une entreprise professionnelle.
• Vous devez conserver toutes les factures détaillées des entreprises.
• Ils ne doivent pas avoir été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (par exemple via un dispositif de défiscalisation type Pinel ou un crédit d’impôt spécifique).

Quels types de travaux sont concernés ?

Tout ce qui contribue à l’amélioration du logement et à sa performance énergétique est pris en compte :

• Isolation (toiture, murs, planchers bas)
• Remplacement des fenêtres et portes (double ou triple vitrage)
• Installation ou remplacement de systèmes de chauffage plus performants (PAC, chaudière biomasse, etc.)
• Installation de VMC double flux
• Production d’eau chaude sanitaire (chauffe-eau thermodynamique ou solaire)

Attention : Les dépenses d’entretien (peinture, papiers peints) et les loyers capitalisés ne sont pas déductibles.

Tableau récapitulatif des abattements et exonérations

Durée de détention	Abattement IR (impôt sur le revenu)	Abattement Prélèvements Sociaux	Exonération totale
Moins de 6 ans	0 %	0 %	Non
De 6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an	Non
22ème année	4 %	1,60 %	Oui (IR)
De 23 à 30 ans	0 %	9 % par an	Non
Après 30 ans	0 %	0 %	Oui (Prélèvements Sociaux)
Résidence principale	Exonération totale IR & PS dès la vente

Note : Ces abattements sont cumulatifs et s’appliquent sur le montant de la plus-value nette imposable.

L’impact du DPE sur la plus-value

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère essentiel. Un logement classé A, B ou C après rénovation est beaucoup plus attractif sur le marché. Non seulement il se vendra plus cher, mais il se vendra aussi plus vite, évitant ainsi des négociations à la baisse.

En 2026, la notion de « passoire thermique » (logement classé F ou G) entraîne des restrictions de location et des obligations de rénovation, ce qui pénalise fortement leur prix de vente. Une bonne rénovation énergétique est donc une garantie de valorisation.

FAQ : questions fréquentes sur la plus-value et la rénovation énergétique

Dois-je déclarer tous les travaux même si j’ai une exonération ?

Oui, il est toujours recommandé de conserver toutes les factures et de déclarer les travaux, car ils augmentent le prix d’acquisition corrigé et réduisent la base de calcul de la plus-value, même si vous êtes exonéré. Cela peut être utile en cas de contrôle.

Puis-je déduire des travaux réalisés par moi-même ?

Non, les travaux que vous avez réalisés vous-même, même pour les matériaux, ne sont pas déductibles. Seules les prestations d’entreprises qualifiées sont prises en compte.

Combien de temps après l’achat puis-je déduire des travaux ?

Il n’y a pas de délai spécifique. Tant que vous réalisez des travaux d’amélioration sur un bien que vous détenez, et que vous pouvez les justifier par des factures, ils sont déductibles lors du calcul de la plus-value.